Zdecydowana większość osób, której marzy się kupno własnego mieszkania nie jest w stanie pozyskać go za gotówkę i musi zdecydować się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Takie zobowiązanie może mieć stałe lub zmienne oprocentowanie. Ten artykuł wyjaśnia od czego zależy oprocentowanie hipoteki, kiedy następuje jego zmiana oraz która opcja jest korzystniejsza dla kredytobiorcy.

Od czego zależy oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego w lwiej części zależy od wkładu własnego przyszłego kredytobiorcy. Wkład własny jest wyliczany procentowo od wartości nieruchomości i stanowi dla banku zabezpieczenie całej transakcji. Im więcej pieniędzy klient odłożył na mieszkanie i wkład własny, tym mniejsza będzie marża narzucona przez bank, co w rezultacie przełoży się na niższą kwotę raty kredytu i niższe jego oprocentowanie. Marża to jedyny element kredytu hipotecznego, który podlega negocjacjom.

Drugim elementem hipoteki jest stopa referencyjna WIBOR (dla kredytu w złotówkach) LIBOR (dla kredytu w dolarach lub frankach szwajcarskich) lub EURIBOR (dla kredytu w euro). Jest to element ustalany na rynku międzybankowym, nie jest możliwe negocjowanie jego wysokości. Stopa referencyjna oraz marża składają się na tak zwane zmienne stopy procentowe, które stanowią o wysokości oprocentowania kredytu.

Kiedy następuje zmiana oprocentowania kredytu hipotecznego?

Zaciągając kredyt hipoteczny, nie jesteśmy niestety w stanie przewidzieć wysokości każdej z jego rat. O ile elementem stałym i niezmiennym jest wysokość marży dla banku, tak sama kwota miesięcznego zobowiązania może wzrosnąć lub spaść nawet o kilkaset złotych. Jest to konsekwencja zmian stóp procentowych, czyli stopy referencyjnej WIBOR, LIBOR lub EURIBOR, w zależności od kwoty kredytu.

Decyzję o wysokości stóp procentowych podejmuje Rada Polityki Pieniężnej. Wzrost stóp procentowych wiąże się ze wzrostem płaconej raty kredytu hipotecznego. Analogicznie, zmniejszenie wartości stóp procentowych to niższa rata hipoteki. O ile stopy procentowe mogą zmieniać się z dnia na dzień, tak jej wpływ na wysokości raty kredytu może obowiązywać dopiero po jakimś czasie, w zależności od tego jaką umowę podpiszemy z bankiem.

Lepiej wybrać kredyt ze zmienną czy stałą stopą oprocentowania?

Decydując się na kredyt hipoteczny, musimy zdecydować się na to, czy wybrać stałą czy zmienną stopę oprocentowania. Każdy z tych wariantów ma swoje plusy i minusy. Stała stopa oprocentowania wiąże się ze stałą i niezmienną ratą kredytu, niezależnie od zmian jakie nieść za sobą może podwyższenie lub obniżenie stóp procentowych. To rozwiązanie będzie idealne dla osób, które nie lubią ryzyka i chciałyby mieć stałe zobowiązanie, zawsze w tej samej kwocie.

Drugą z opcji jest kredyt hipoteczny ze zmienną stopą oprocentowania. Oznacza to, iż rata takiego zobowiązania jest ruchoma i może wzrosnąć lub zmaleć, zazwyczaj w okresie 3 lub 6 miesięcy od wprowadzenia w życie decyzji Rady Polityki Pieniężnej dotyczącej wysokości stóp procentowych. Jest to rozwiązanie dla spekulantów, którzy nie boją się ryzyka, jakie może nieść taka forma oprocentowania. W przypadku znaczącej obniżki mogą zdecydować się na wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, co przełoży się na zwrot odsetek.

Co z ewentualnym ryzykiem znacznego wzrostu stóp procentowych? Przed katastrofą uchronić może chociażby ubezpieczenie kredytu. Przed jego zaciągnięciem warto też skorzystać z pomocy profesjonalnego doradcy finansowego, który rozwieje nasze wątpliwości oraz pomoże wybrać ofertę dopasowaną do naszych możliwości finansowych.